가점 84점 만점 구조 뜯어보기 | 항목별 최대점과 현실 커트라인

청약 가점은 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점으로 쪼개집니다. 배점이 가장 큰 항목은 무주택이 아니라 부양가족 35점입니다.

이 구조를 알면 왜 4인 세대가 1인가구보다 가점에서 크게 유리한지, 왜 통장만 오래 부어도 점수가 많이 안 오르는지가 보입니다. 만점 근처를 받으려면 세 항목이 동시에 높아야 하고, 현실 커트라인은 단지마다 다릅니다. 내 점수가 어느 칸에서 막히는지부터 보면 됩니다. 과거 당첨 가점은 청약홈 공개분을 참고하세요. 통장 17점은 15년 만점이라, 무주택·부양만큼 점수가 빨리 오르지 않습니다.

가점은 딱 세 항목의 합입니다. 각 항목의 만점과 오르는 속도가 다릅니다.

여기서 두 가지가 드러납니다. 첫째, 부양가족의 한 계단이 5점으로 가장 큽니다. 부양가족 한 명 차이가 무주택기간 2년 반, 통장 5년과 맞먹습니다. 둘째, 통장 가입기간은 아무리 오래 부어도 17점이 상한이라, 점수 경쟁에서 결정적 변수가 되기 어렵습니다. 결국 고득점의 열쇠는 부양가족과 무주택기간에 있습니다.

가장 흔한 4인 가구(부부+자녀 2)를 예로 듭니다. 만 38세 세대주, 무주택 8년, 부양가족은 배우자와 자녀 2명으로 3명, 청약통장 가입 12년이라고 하겠습니다.

무주택 8년이면 1년 미만 2점에서 시작해 8년치를 더하니 18점(2 + 8×2), 부양가족 3명이면 5점에서 세 계단 올라 20점(5 + 3×5), 통장 12년이면 만 1년 2점에서 11계단 올라 13점(2 + 11)입니다. 합치면 51점입니다.

같은 사람이 미혼 1인가구였다면 부양가족은 0명(5점)이라, 부양가족에서만 15점을 잃어 36점 안팎에 머뭅니다. 15점 차이는 가점제에서 사실상 다른 리그입니다. 이래서 부양가족 항목이 "가점의 심장"이라고 불립니다.

만점 84점은 사실상 이론상 수치입니다. 무주택 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 통장 15년 이상(17점)을 동시에 채워야 하는데, 부양가족 6명은 현실에서 매우 드뭅니다. 그래서 실제 당첨선은 지역·단지·평형에 따라 크게 출렁입니다.

인기가 높은 대도시 중소형 평형은 60점 안팎, 때로 그 이상에서 커트가 형성되기도 하고, 수요가 덜한 지역이나 대형 평형은 40점대에서도 당첨이 나옵니다. 다시 말해 "내 점수로 어디를 노릴지"가 전략의 핵심입니다. 50점대라면 무리하게 최상급지 소형을 노리기보다, 커트라인이 상대적으로 낮은 평형·지역이나 추첨제 물량을 함께 보는 편이 현실적입니다.

중요한 건 자기 점수를 정확히 아는 것입니다. 오기재로 실제보다 높게 적어 상급지를 노렸다가 부적격이 나면, 당첨은 취소되고 재청약 제한만 남습니다. 점수를 정직하게 계산한 다음 그 점수에 맞는 물량을 고르는 순서를 지켜야 합니다.

가점을 전략적으로 보려면 "노력으로 바꿀 수 있는 항목"과 "시간이 해결하는 항목"을 구분해야 합니다.

시간이 쌓아 주는 것 | 무주택기간·통장. 이 둘은 인위적으로 올릴 방법이 없습니다. 무주택을 유지하고 통장을 해지하지 않으면 매년 자동으로 오르지만, 반대로 중간에 집을 사거나 통장을 깨면 오히려 내려가거나 리셋됩니다. 그래서 이 항목의 전략은 훼손하지 않는 것입니다. 통장 유지와 무주택 상태 관리가 핵심입니다.

세대 구성으로 달라지는 것 | 부양가족. 부양가족은 세대 상황에 따라 크게 움직입니다. 다만 이건 점수를 위해 억지로 만들 수 있는 것이 아니라, 실제 세대 구성과 요건(부모 3년 등재 등)이 맞아야 인정됩니다. 무리하게 부양가족을 늘려 적으면 부적격으로 돌아옵니다.

종합하면 가점은 "단기간에 끌어올리는 점수"가 아니라 오래 관리해 지키는 점수입니다. 지금 점수가 낮다면 무리한 상급지 도전보다, 통장·무주택을 지키며 점수가 자연히 오르길 기다리는 동시에 추첨제 물량을 병행하는 것이 현실적입니다.

출처

• 주택공급에 관한 규칙 별표1 | 가점제 산정기준표 · 국토교통부 (확인 2026-07-11)
• 청약홈 | 가점제 항목별 배점 안내 · 한국부동산원 청약홈 (확인 2026-07-11)

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